恒运资本高盛看淡楼市，黄奇帆有所变调

恒运资本来源：途乐证券网站：查倍网日期：2025-06-20 12:37:03 查看：79

恒运资本高盛看淡楼市，黄奇帆有所变调

高盛在最新报告中指出恒运资本，受人口萎缩与房价预期走弱等因素影响，未来中国城市新建住宅的需求预计将仅为峰值时期的四分之一左右。

高盛亚太区首席经济学家迪安竹与中国经济学家闪辉等人在报告中写道：“人口减少和城镇化放缓意味着住房的需求正在下滑，随着投资者出售空置房产，中国的投资性购房需求可能转为负值。”

报告估算，未来10年间，中国城市住房的年需求将从2010年代的年均940万套，降至2025至2030年间的年均410万套，也远低于2017年的年需求高峰2000万套。

报告还指出，在房价预期持续下行的背景下，投资性房产持有者在可预期的未来内，可能将成为市场上的净卖方。

国家统计局最新数据显示，5月份新房价格出现七个月来最大跌幅，凸显2024年9月出台的刺激政策效应正在递减。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降了3.2%，降幅比上月扩大0.7个百分点，其中北京、广州和深圳分别下降1.8%、8.3%和7.4%，上海则上涨4.5%；二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.7%和4.9%，降幅比上月分别扩大0.8个和0.7个百分点。

高盛最新展望恒运资本，与网络上流传的黄奇帆此前观点相符。黄奇帆主要有三个看法，如下。

第一，供需逆转，房子比人多出1.6亿套。

全国住房套户比已经达到1.16，也就是说100户家庭对应116套房，这个数字远超国际警戒线1.1。

更让人触目惊心的是12.1%的空置率，相当于每8套房就有1套空置着，在三四线城市情况尤为严重。

像山东聊城套户比1.35，河北保定1.42，鹤岗更是夸张，高达1.79。

第二恒运资本，是人口断崖，90后比80后少4000多万接盘侠。

新生儿数量比8年前暴跌40%，结婚登记人数减少35%，这直接导致刚需购房群体断崖式萎缩。而且城镇化率已经逼近68%的天花板，以前进城农民买房的故事，再也讲不下去了。

第三，是政策转向，政府救市≠刺激房价。

面对创20年新高的7亿㎡商品房库存，国家虽然投入数万亿收储，但目标很明确，是要把这些房子转化为保障房、人才公寓，可不是为了推高房价。

就拿深圳、青岛来说，当地保障房价格比周边低40%，直接把很多刚需购房者吸引走了。

2025年5月18日，黄奇帆在\"中国房地产市场发展论坛\"上发表主题演讲，预测\"未来十年，中国房地产市场将进入平稳发展期，房价将与经济增长和居民收入同步增长，年均涨幅控制在3%-5%。\"并提出了一套被网友称为\"好方案\"的住房改革思路。

黄奇帆方案的核心内容包括五个方面：推进保障性住房建设、盘活存量住房资源、建立租购并举制度、降低房地产税费负担、完善城市更新机制。

黄奇帆提出，应将保障性住房建设纳入\"十五五\"规划，明确到2030年保障性住房占住房总量比例达到30%的目标。可由地方政府回购商品房库存的15%-20%，转化为公租房或共有产权房，既能解决保障性住房供给不足问题，又能缓解开发商资金压力。

方案第二个核心内容是盘活存量住房资源。据住建部统计，截至2025年3月，全国城镇住房空置率达21.5%，相当于约7500万套住房处于闲置状态。黄奇帆建议，一方面完善房产税制度设计，适当提高多套住房持有成本；另一方面建立\"以旧换新\"激励机制，对置换旧房的购房者给予契税减免和购房补贴，促进存量住房流通。

方案第三个亮点是构建租购并举的住房制度。黄奇帆强调：\"未来住房政策应该从'购房优先'转向'租购并举'，培育规范化、机构化的住房租赁市场。\"他建议完善长租房政策支持体系，包括：赋予承租人子女同等教育权利、允许承租人在当地享受基本公共服务、鼓励发展REITs盘活租赁住房资产等。

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